1. Особливості приватизації земель фізичними та юридичними особами
Придбання прав на земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, регулюється ст. 36 ЗК РФ, в якій передбачено, що виключні права на приватизацію або на придбання прав оренди земельної ділянки мають громадяни та юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд, розташованих на земельних ділянках.
Порядок приватизації або придбання права оренди земельних ділянок встановлений у Федеральному законі від 25 жовтня 2001 р. № 137-ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації". Також відносини з приватизації земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомості, у тому числі майнові комплекси, регулюються Федеральним законом від 21 грудня 2001 р. № 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна".
У відношенні юридичних осіб, які мають земельні ділянки на праві постійного (безстрокового) користування, був встановлений "примусовий" порядок переоформлення права. Юридичні особи, за винятком державних і муніципальних установ, федеральних казенних підприємств, зобов'язані переоформити право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками на право оренди земельних ділянок або придбати земельні ділянки у власність за своїм бажанням до 1 січня 2008
Відповідно до Федерального закону від 21 грудня 2001 р. № 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" під приватизацією земельних ділянок розуміється оплатне відчуження майна, що знаходиться у власності Російської Федерації (далі - федеральне майно), суб'єктів Російської Федерації, муніципальних утворень , у власність фізичних та (або) юридичних осіб.
Державне регулювання приватизації, перш за все, полягає у детальному законодавчому регулюванні випадків безкоштовної і платної приватизації, її порядку, термінів, заборони на приватизацію, встановлення компетентних державних органів, які беруть участь у процесі приватизації.
Відповідно до ст. 28 ЗК РФ надання земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, у власність громадян та юридичних осіб здійснюється за плату. Надання земельних ділянок у власність громадян та юридичних осіб може здійснюватися безкоштовно у випадках, передбачених ЗК РФ, федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації.
Сфера дії Федерального закону "Про приватизацію державного та муніципального майна" не поширюється на відносини, що виникають при відчуженні землі, за винятком відчуження земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомості, у тому числі майнові комплекси.
Земельним законодавством встановлено диференційований правовий режим приватизації:
1) земельних ділянок, наданих раніше громадянам на праві постійного (безстрокового) користування чи довічного успадкованого володіння для індивідуального житлового будівництва, особистого підсобного господарства, здійснення інших споживчих цілей, підприємницької діяльності селянських (фермерських) господарств;
2) земель колгоспів і радгоспів в рамках соціального варіанта земельної реформи, пов'язаного з безкоштовною передачею громадянам сільськогосподарських угідь по зрівняльним нормам під контролем адміністративних органів;
3) земельних ділянок приватизованих державних і муніципальних підприємств;
4) об'єктів державної і муніципальної власності в результаті возмездного придбання громадянами та юридичними особами на торгах (конкурсах та аукціонах) за угодами купівлі-продажу земельних ділянок;
5) об'єктів нерухомості, розташованих на земельних ділянках, що перебувають у державній або муніципальній власності.
Приватизація здійснюється на підставі прогнозного плану (програми), який щорічно затверджується Урядом РФ. У ньому містяться норми, що встановлюють правила розробки проекту прогнозного плану (програми) приватизації федерального майна на черговий фінансовий рік, а також правила визначення складу підлягає приватизації майнового комплексу унітарного підприємства, правила визначення ціни що підлягає приватизації державного або муніципального майна, способи приватизації та інші норми.
Відповідно до ст. 36 ЗК РФ виключне право на приватизацію земельних ділянок або придбання права оренди земельних ділянок мають громадяни та юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд в порядку і на умовах, які встановлені Земельним кодексом РФ, федеральними законами.
Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ встановлює перелік громадян - власників прав на будинки, будівлі, споруди, які можуть придбати права на земельні ділянки, на яких розташовані дані будівлі, будівлі, споруди. А саме це громадяни, які мають у власності, безоплатному користуванні, господарському віданні або оперативному управлінні будинки, будівлі, споруди, розташовані на земельних ділянках, що перебувають у державній або муніципальній власності. Виключне право на приватизацію земельних ділянок або придбання права оренди земельних ділянок мають громадяни - власники будинків, будівель, споруд в порядку і на умовах, які встановлені ЗК РФ і різними федеральними законами.
У даному випадку слово "виключне" означає те, що ніхто, крім самого власника нерухомості не має права на придбання земельної ділянки під будівлями, будівлями та спорудами у власність.
З означеного пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ кола правовласників випливає, що до них не відносяться орендарі, суборендарі, різні суб'єкти права безоплатного користування приміщеннями в будівлі, будові або споруді.
Відповідно до нових пп. 1.1 та 1.2, внесеними в ст. 36 ЗК РФ Федеральним законом від 24 липня 2007 року № 212-ФЗ, продаж земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, власникам будинків, будівель, споруд, розташованих на цих земельних ділянках, здійснюється за ціною, встановленою відповідно органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування. Порядок визначення ціни на подібні земельні наділи і порядок їх оплати встановлюється наступний:
1) щодо земельних ділянок, що перебувають у федеральній власності, - Урядом України;
2) щодо земельних ділянок, які знаходяться у власності суб'єктів РФ або державна власність, на які не розмежована, - органами державної влади регіонів Росії;
3) щодо земельних ділянок, що знаходяться в муніципальній власності, - відповідно органами місцевого самоврядування.
Ціна всіх перерахованих вище земельних ділянок не може перевищувати їх кадастрову вартість. До встановлення Урядом Росії, органом державної влади суб'єкта РФ або органом місцевого самоврядування порядку визначення ціни земельної ділянки ця ціна встановлюється в розмірі його кадастрової вартості.
При застосуванні цих правил слід враховувати норми Федерального закону про введення в дію ЗК РФ, відповідно до яких при продажу згідно зі статтею 36 ЗК РФ перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок власникам розташованих на них будівель, споруд, будівель вартість таких земельних ділянок визначається в порядку, встановленому п. 1 - 3 ст. 2 Федерального закону про введення в дію ЗК РФ. Зауважимо в даному випадку, що застосування даної ст. 2 передбачається при придбанні прав на земельні ділянки тільки на підставі ст. 36 ЗК РФ.
До 1 січня 2010 року буде здійснюватися продаж земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності:
- Індивідуальним підприємцям, які є власниками розташованих на таких земельних ділянках будівель, споруд, будівель, у тому числі зведених на місці зруйнованих або знесених або реконструйованих будинків, будівель, споруд, якщо ці будинки, будівлі, споруди були відчужені з державної або муніципальної власності;
- Громадянам, які є власниками розташованих на таких земельних ділянках будівель, споруд, будівель, якщо право власності зазначених осіб на ці будинки, будівлі, споруди виникло до вступу в силу ЗК РФ і якщо федеральними законами для зазначених власників не встановлено інший порядок набуття земельних ділянок у власність.
При придбанні зазначеними особами таких земельних ділянок їх ціна встановлюється суб'єктами Росії в межах:
- Двадцяти відсотків кадастрової вартості земельної ділянки, розташованої в містах з чисельністю населення понад трьох мільйонів чоловік;
- Двох з половиною відсотків кадастрової вартості земельної ділянки, розташованої в іншій місцевості.
До встановлення суб'єктами РФ ціни земельної ділянки застосовується найбільша для відповідної місцевості ціна земельної ділянки (пункт 1).
Пунктом 2 встановлено, зокрема, що до 1 січня 2010 року особи, не зазначені вище і які є власниками будинків, будівель, споруд, розташованих на земельних ділянках, що перебувають у державній або муніципальній власності, набувають такі земельні ділянки за ціною, що встановлюється суб'єктами Росії, у населених пунктах з чисельністю населення:
- Понад три мільйони осіб - у розмірі від п'яти-до тридцятикратному розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки;
- Від п'ятисот тисяч до трьох мільйонів чоловік - у розмірі від п'яти-до Сімнадцятиразовий розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки;
- До п'ятисот тисяч людей, а також за межами кордонів населених пунктів - у розмірі від трьох-до десятикратного розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки.
До встановлення регіонами Росії ціни земельної ділянки застосовується мінімальний для відповідної місцевості розмір ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки.
У містах з чисельністю населення понад три мільйони людей одночасно з придбанням зазначеними у п. 1 ст. 2 Федерального закону про введення в дію ЗК РФ особами у власність земельних ділянок, що перебувають у державній власності, органи державної влади можуть встановлювати заборону на будівництво, реконструкцію будинків, будівель, споруд, розташованих на відповідній земельній ділянці.
Заборона на будівництво, реконструкцію не поширюється на реконструкцію об'єктів капітального будівництва та об'єкти, реконструкція яких не призведе до зміни виду дозволеного використання земельної ділянки.
Заборона на будівництво, реконструкцію підлягає зняттю за заявою власника відповідної земельної ділянки, яка подається у виконавчий орган державної влади, протягом місяця після внесення цим власником плати за зняття такої заборони. Розмір плати за зняття такої заборони не може перевищувати 80% кадастрової вартості земельної ділянки.
Встановлення і зняття заборони на будівництво, реконструкцію здійснюються в порядку, передбаченому законами суб'єктів Росії (п. 3 ст. 2 Федерального закону про введення в дію ЗК РФ).
Аналогічні норми містяться і в Указі Президента України від 16 травня 1997 року № 485 "Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами". Указом, зокрема, встановлено, що право придбання у власність (право приватизації) землі (земельних ділянок та їх часток), на якій розташовані раніше приватизовані об'єкти незавершеного будівництва, належить фізичним особам - власникам зазначених нерухомих об'єктів.
Заявник зобов'язаний надати документи, які підтвердять придбання відповідного об'єкта незавершеного будівництва, право користування даним земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозвіл на будівництво та опис будівельного об'єкта.
Після вступу в силу даного документа приватизацію будівель, будівель і споруд, а також об'єктів незавершеного будівництва запропоновано здійснювати в майбутньому разом з земельними ділянками, на яких вони знаходяться.
Для набуття прав на земельну ділянку громадянин звертається до виконавчого органу державної влади або орган місцевого самоврядування (ст. 29 ЗК РФ) з заявою про придбання прав на земельну ділянку з додатком його кадастрової карти (плану).
У заяві зазначаються: особа або особи, яким необхідне надання земельної ділянки, вид права на земельну ділянку. До видів прав, що виникають у зацікавлених осіб в результаті надання земельних ділянок, які перебувають у державній або муніципальній власності і на яких розташовані будівлі, будівлі, споруди, як ми вже детально говорили раніше, належать право власності і право оренди.
Вкажемо в даному випадку, що ст. 29 ЗК РФ буде діяти на повну силу тільки після фактичного розмежування державних земель на федеральні землі, землі суб'єктів РФ і муніципальні землі. До цього моменту розпорядження державними землями здійснюється органами місцевого самоврядування муніципальних районів і міських округів в межах їх повноважень, якщо законодавством не передбачено інше (п. 10 ст. 3 Федерального закону про введення в дію ЗК РФ).
Розпорядження земельними ділянками, державна власність на які не розмежована, в поселеннях, які є адміністративними центрами (столицями) суб'єктів Росії, здійснюється органами місцевого самоврядування зазначених поселень, якщо законами відповідних суб'єктів РФ не встановлено, що розпорядження такими земельними ділянками здійснюється виконавчими органами державної влади регіонів РФ .
При відсутності кадастрової карти (плану) орган, який вирішує питання про надання земельної ділянки, протягом одного місяця з дня надходження відповідної заяви забезпечує виготовлення подібної карти (плану) земельної ділянки і затверджує проект його кордонів.
Необхідно помітити в даному випадку, що приватизація земельної ділянки буде відбуватися тільки в тих випадках, коли про надання земельної ділянки клопочуть самі громадяни - власники будівель і споруд, розташованих на даній земельній ділянці.
Перелік документів, які додаються до заяви про придбання прав на земельну ділянку, встановлюється федеральним органом виконавчої влади, уповноваженим на здійснення функцій щодо нормативно-правового регулювання земельних відносин. Виконавчі органи державної влади або органи місцевого самоврядування не вправі вимагати від заявника надання будь-яких інших додаткових документів, за винятком документів, передбачених зазначеним переліком.
Набуття права на землю, що знаходиться в державній або муніципальній власності, при декількох власників будинку, будівлі або споруди (тобто нерухоме майно належить кільком громадянам на праві власності, оренди тощо) реалізується за допомогою спільного звернення громадян (власників та орендарів, володіють приміщеннями в будівлі, що знаходиться на заявлене земельній ділянці) у виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування (див. раніше).
Орган державної влади або місцевого самоврядування протягом одного місяця з дня надходження такої заяви приймає рішення про надання земельної ділянки у власність безплатно відповідно до п. 2 ст. 28 ЗК РФ або за відсутності підстави для безкоштовного надання земельної ділянки готує проект договору купівлі-продажу або оренди земельної ділянки і направляє його заявнику з пропозицією про укладення відповідного договору.
Якщо раптом виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування не надсилає заявнику проект договору купівлі-продажу або пропонує укласти договір оренди, то власник будівлі, будинку або споруди має право звернутися до арбітражного суду з заявою про визнання ненормативними правових актів або незаконними дій (бездіяльності) даних органів у порядку, встановленому гл. 24 Арбітражного процесуального кодексу РФ.
У разі визнання дії або бездіяльності виконавчого органу державної влади або органу місцевого самоврядування незаконними арбітражний суд зобов'язує даний орган підготувати відповідний проект договору і направити його у визначений термін власнику нерухомого майна.
Відповідно до розпорядження Мінмайна Росії від 2 вересня 2002 року № 3070-р "Про затвердження примірних форм рішень про надання земельних ділянок у власність, постійне (безстрокове) користування, безоплатне термінове користування, оренду та договорів купівлі-продажу, безоплатного термінового користування та оренди земельних ділянок "була затверджена приблизна форма рішення про надання у власність перебуває у державній власності земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомого майна, придбані у власність громадянами та юридичними особами. Даним нормативно-правовим актом була затверджена і приблизна форма договору купівлі-продажу перебуває у державній власності земельної ділянки.
Межі та розміри земельної ділянки визначаються з урахуванням фактично використовуваної площі земельної ділянки відповідно до вимог земельного та містобудівного законодавства. Межі земельної ділянки встановлюються з урахуванням червоних ліній, меж суміжних земельних ділянок (при їх наявності), природних меж земельної ділянки.
Протягом двотижневого терміну з дня надання проекту меж земельної ділянки виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування приймає рішення про надання земельної ділянки громадянину і направляє йому копію рішення. Вся подальша робота по встановленню меж земельної ділянки на місцевості та послуги з виготовлення кадастрової карти (плану) земельної ділянки проводяться за рахунок заявника. Терміни виконання даної роботи визначаються залежно від кожного конкретного випадку.
Все вищесказане зазначено в ст. 36 ЗК РФ. Дана стаття встановлює загальні правила і процедуру надання земельних ділянок з розташованою на них нерухомістю, на яку набувач земельної ділянки (громадянин) володіє будь-якими правами.
Виникає в даному випадку питання: а чи вправі громадянин придбати у власність земельну ділянку, на якій розташовано належне йому на праві власності будівлю або будівля, якщо після набрання чинності ЗК РФ 2001 року він уклав договір оренди даної земельної ділянки?
Згідно з п. 7 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ N 11 від 24 березня 2005 року "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства" встановлена Законом про введення в дію ЗК РФ норма про приватизацію будинків, будівель, споруд одночасно з приватизацією земельної ділянки ( п. 7 ст. 3) не позбавляє особу, що стало власником нерухомості внаслідок його приватизації до введення в дію ЗК РФ, права придбати земельну ділянку у власність або укласти договір його оренди, за винятком випадків, коли приватизація земельної ділянки заборонена.
Також наявність договору оренди земельної ділянки, укладеного до введення в дію ЗК РФ, не позбавляє власника нерухомості права викупу земельної ділянки відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Якщо договір оренди земельної ділянки укладений власником розташованого на ній об'єкта нерухомості вже після введення в дію нового земельного законодавства, то у зв'язку з тим, що власник нерухомості реалізував своє виняткове право приватизації або оренди шляхом укладення договору оренди земельної ділянки, він втрачає право викупу земельної ділянки відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Якщо провести аналіз норми земельного законодавства, зазначеної у п. 1 ст. 36 ЗК РФ, можна зробити наступні висновки:
- Виключне право власників будинків, будівель та споруд на приватизацію або придбання права оренди земельних ділянок, розташованих під цими об'єктами нерухомості і знаходяться в публічній власності, - це право вибору конкретної моделі поведінки;
- Вибравши варіант оренди землі, власник будівлі, будівлі та споруди (орендар земельних ділянок) не втрачає свій винятковий статус і має право на придбання даної земельної ділянки у власність у майбутньому відповідно до п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Більше того, положення про втрату права на викуп земельної ділянки не відповідає іншим нормам, зазначеним у ЗК РФ. Зокрема, у п. 8 ст. 22 ЗК РФ сказано, що при продажі земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, орендар цієї земельної ділянки має переважне право його покупки, за винятком випадків, передбачених п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Таким чином, в даному пункті ст. 22 ЗК РФ було передбачено виключення із правил. А для чого? Для того щоб зробити акцент на тому моменті, що якщо на земельній ділянці розташовано будь-яке будівництво, будівля або споруда, то власник даного об'єкта нерухомості і одночасно орендар землі під ним має не переважним правом купівлі, зазначених у п. 8 ст. 22 ЗК РФ, а саме винятковим правом на його приватизацію незалежно від часу укладення договору оренди (тобто або до набрання чинності ЗК РФ, або вже після).
У тісному зв'язку з даною нормою земельного законодавства працює і ч. 1 ст. 36 Конституції Росії, яка передбачає конституційне право громадян мати землю у приватній власності. Зауважте, норми Конституції нашої країни поширюються і діють на всю територію Росії
Виключне право на придбання права оренди земельної ділянки, передбачене п. 1 ст. 36 ЗК РФ, належить власнику будинку, будівлі або споруди і після того, як термін спочатку укладеного ним договору оренди земельної ділянки припинив свою дію. У даному випадку договір оренди може бути укладений на новий термін і лише з власником будівлі, будівлі або споруди.
У цілому зміст даного виключного права на приватизацію землі або придбання права її оренди полягає саме в переважному праві на придбання (закріплення) у власність земельної ділянки, на якій розташовані будівлі, будівлі, споруди. Необхідно зауважити, що дане право доцільніше буде розповсюджувати не тільки на частину земельної ділянки під нерухомим майном і призначену для його обслуговування згідно містобудівних та іншим нормам, але і на все землеволодіння в певних до приватизації кордонах. Дана вимога підтверджується і умовою визначення меж земельної ділянки на підставі п. 1 ст. 36 ЗК РФ (ми про це вже говорили раніше). А саме кордону і розміри земельного наділу визначаються з урахуванням фактично використовуваної площі земельної ділянки.
Також порядок і умови набуття прав на землю залежать від кількості осіб, що володіють правами на розташовану на земельній ділянці нерухомість, і від того, на якій підставі вони володіють цим майном (наприклад, на праві власності, оренди тощо).
Наприклад, будівля, будівля або споруда розташована на неподільному земельному наділі, який є об'єктом права публічної власності. Дана нерухомість належить кільком громадянам на праві власності. Отже, дані особи мають право придбати дану земельну ділянку у спільну часткову власність або закріпити в своєму користуванні за договором оренди з множинністю осіб на боці орендаря, якщо інше не передбачено ЗК РФ і федеральними законами, з урахуванням часток у праві власності на будівлю. Неодмінною умовою такого договору оренди буде згода всіх сторін на вступ до договору оренди інших осіб, на законних підставах користуються приміщеннями в даному будинку, будові або споруді.
Якщо договір оренди укладено на термін один рік і більше, то відповідно до п. 2 ст. 26 ЗК РФ він підлягає державній реєстрації.
Оскільки дані особи мають право укласти договір оренди з множинністю осіб на боці орендаря при участі в ньому одного або декількох власників приміщень в будівлі, що знаходиться на неподільному земельній ділянці, належним чином оформлений договір, укладений на один рік і більше, підлягає державній реєстрації після подачі до реєструючого органу заяви особами, що підписали такий договір.
Вся процедура надання земельної ділянки у власність, закріплення на місцевості даної ділянки, оформлення прав на землю здійснюються на підставі земельного законодавства та положень про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Іноземні громадяни та іноземні юридичні особи, а також особи без громадянства, якщо вони виступають власниками будинків, будівель та споруд, мають право придбати земельні ділянки під ними у власність відповідно до статті 36, пункту 2 статті 5, пункту 3 статті 15 і пунктами 4 і 5 статті 28 ЗК РФ.
Зазначеним категоріям громадян земельні ділянки надаються за плату (тобто за плату) за договором купівлі-продажу або оренди.
Громадяни, які отримали земельні ділянки у приватну власність, мають право продавати їх іншим громадянам Росії незалежно від строків придбання права власності на землю в межах норм надання земельних ділянок.
Власнику земельної ділянки заборонено використовувати його не за цільовим призначенням. Громадяни, які мали колись земельні ділянки, розміри яких перевищують встановлені граничні норми, в будь-якому випадку зберігають право довічного успадкованого володіння або користування частиною земельної ділянки, що перевищує встановлені норми.
Всі відомості про права на земельні ділянки і про обмеження (обтяження) даних прав вносяться до Єдиного державного реєстру земель на підставі відомостей Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним і на підставі інших юридичних документів.
Приватизація нерухомості здійснюється одночасно з відчуженням особі, що набуває таке майно, земельних ділянок, які займають цим майном та необхідних для його використання.
Земельна ділянка, не виділений на місцевості і не має прив'язки на місцевості та кадастрового номера, продовжує залишатися територією, на яку в силу приватизаційного законодавства об'єктів нерухомості переходило право користування на земельну ділянку під будівлею, спорудою і прилеглу частину. І тільки зараз чинне земельне законодавство передбачає необхідність формування земельної ділянки та його облікової реєстрації в Державному земельному кадастрі. Після формування земельної ділянки та його реєстрації він стає об'єктом земельних правовідносин.
Якщо розташовані на землі об'єкти нерухомості раніше були приватизовані, то їх власники можуть клопотати перед власником землі про формування земельної ділянки як об'єкта нерухомості та його приватизації з урахуванням положень Федеральних законів "Про землеустрій", "Про державний земельний кадастр", "Про розмежування державної власності на землю ", Земельного кодексу РФ і п. 10 ст. 3 Федерального закону "Про введення в дію Земельного кодексу РФ", інших нормативних актів Російської Федерації в частині визначення власника (Російської Федерації, суб'єкта Федерації, муніципального освіти) земельної ділянки та особи, що виступає від імені власника (розпорядника, продавця).
Як показує практика, найбільш динамічно беруть участь в обороті об'єкти нерухомості - раніше приватизовані будівлі, споруди. Оборот з нерухомістю на земельній ділянці завжди зв'язаний з переходом прав на землю, але не завжди учасники цивільно-правових відносин вирішують питання землекористування. Це пояснюється тимчасовим чинником оформлення земельно-правових відносин, тому що не у всіх випадках земельні ділянки раніше були сформовані як об'єкти нерухомості і на них видані документи або за наявності документів на земельну ділянку сторони обмежуються положеннями деяких нормативних актів.
Федеральним законом "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації" передбачено обов'язок громадян та юридичних осіб переоформити право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками на право їх оренди або придбати земельні ділянки у власність, а релігійні організації, крім того, - переоформити на право безоплатного термінового користування за своїм бажанням до 1 січня 2006
Переоформлення прав дозволить включити земельні ділянки в цивільний і земельний оборот (іпотека, продаж земельних ділянок, прав оренди, суборенда тощо), у той час як розпорядження земельними ділянками, що перебувають у землекористувачів на праві постійного (безстрокового) користування, заборонено. При цьому ст. 20 ЗК РФ гарантує збереження права постійного (безстрокового) користування. Статтею 45 ЗК РФ встановлені підстави припинення права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою. Непереоформленіе права постійного (безстрокового) користування на право власності, оренди або безоплатного термінового користування є підставою припинення права на земельну ділянку.
Федеральним законом "Про приватизацію державного та муніципального майна" встановлено особливості відчуження земельних ділянок при приватизації будинків, будівель та споруд, а також об'єктів, будівництво яких не завершено та які визнані самостійними об'єктами нерухомості. Їх відчуження здійснюється одночасно з відчуженням особі, що набуває таке майно, земельних ділянок, які займають таким майном та необхідних для їх використання, якщо інше не передбачено федеральним законом.
Заборона на приватизацію встановлений у ст. 95 ЗК РФ стосовно до земельних ділянок в межах державних заповідників і національних парків. Відповідно до ч. 12 ст. 85 земельні ділянки загального користування, зайняті площами, вулицями, проїздами, автомобільними дорогами, набережними, скверами, бульварами, закритими водоймами, пляжами та іншими об'єктами, можуть включатися до складу різних територіальних зон і не підлягають приватизації.
2. Правовий режим земель енергетики та зв'язку
Правовий режим земель енергетики регулюється ЗК РФ (зокрема ст. 89 ЗК РФ). Під землями енергетики розуміються землі, надані для розміщення і експлуатації об'єктів енергетики. Права на дані землі виникають в учасників земельних відносин у такому ж порядку, як і на всю категорію земель промисловості та іншого спеціального призначення: на підставах, передбачених ЗК РФ, федеральними законами і законами суб'єктів РФ.
З метою забезпечення діяльності організацій і об'єктів енергетики можуть надаватися земельні ділянки для розміщення:
- Гідроелектростанції (ГЕС), що представляють собою комплекс споруд і устаткування, за допомогою яких енергія потоку води перетворюється в електричну енергію. ГЕС складається з послідовного ланцюга гідротехнічних споруд, що забезпечують необхідну концентрацію потоку води та створення напору, та енергетичного обладнання, що перетворює енергію рухається під напором води в механічну енергію обертання, яка, у свою чергу, перетворюється в електричну енергію;
- Атомні станції (АЕС), що представляють собою електростанції, в яких атомна (ядерна) енергія перетворюється в електричну. Генератором енергії на АЕС є атомний реактор;
- Ядерні установки, що представляють собою споруди і комплекси з ядерними реакторами, у тому числі атомні станції, судна та інші плавзасоби, космічні та літальні апарати, інші транспортні і транспортабельні кошти; споруди і комплекси з промисловими, експериментальними і дослідницькими ядерними реакторами, критичними і підкритичному ядерними стендами; споруди, комплекси, полігони, установки і пристрої з ядерними зарядами для використання в мирних цілях; інші містять ядерні матеріали споруди, комплекси, установки для виробництва, використання, переробки, транспортування ядерного палива і ядерних матеріалів;
- Пункти зберігання ядерних матеріалів і радіоактивних речовин, сховища радіоактивних відходів - не пов'язані з ядерним установкам і радіаційним джерел стаціонарні об'єкти і споруди, призначені для зберігання ядерних матеріалів і радіоактивних речовин, зберігання чи захоронення радіоактивних відходів;
- Теплові станції - електростанції, що виробляють електричну енергію в результаті перетворення теплової енергії, що виділяється при спалюванні органічного палива;
- Інші електростанції, які обслуговують їх споруди та об'єкти. До них можна віднести, наприклад, гідроакумулюючі електростанції, приливні електростанції, вітроелектростанції, геотермічні електростанції та ін;
- Лінії електропередач (повітряні, наземні) - споруди, що складаються з проводів і допоміжних пристроїв, призначених для передачі або розподілу електричної енергії;
- Підстанції - представляють собою електроустановки, службовці для перетворення і розподілу електроенергії і складаються з трансформаторів чи інших перетворювачів енергії, розподільних пристроїв, пристроїв управління і допоміжних споруд;
- Розподільчі пункти - пристрої, в яких встановлені апарати захисту та / або комутаційні апарати для окремих електроприймачів або їх груп: електродвигунів і групових щитків.
Цей перелік не є закритим, з метою забезпечення діяльності організацій і об'єктів енергетики можуть надаватися земельні ділянки і для розміщення інших споруд і об'єктів енергетики.
Для забезпечення безпечного і безаварійного функціонування, безпечної експлуатації об'єктів електромережевого господарства та інших визначених законодавством Російської Федерації про електроенергетику об'єктів електроенергетики встановлюються охоронні зони з особливими умовами використання земельних ділянок незалежно від категорії земель, до складу яких входять ці земельні ділянки. Порядок встановлення таких охоронних зон та використання відповідних земельних ділянок визначається Урядом Російської Федерації.
Правила визначення розмірів земельних ділянок для розміщення повітряних ліній електропередачі і опор ліній зв'язку, що обслуговують електричні мережі, встановлюються Урядом Російської Федерації. Такі Правила були затверджені Урядом РФ 11 серпня 2003 р. № 486.
Відповідно до пункту 2 названих Правил, повітряна лінія електропередачі розміщується на відокремлених земельних ділянках, віднесених у встановленому порядку до земель промисловості та іншого спеціального призначення або земель поселень і призначених для встановлення опор зазначених ліній. Відокремлені земельні ділянки, віднесені до однієї категорії земель і призначені (використовуються) для встановлення опор однієї повітряної лінії електропередачі (лінії зв'язку, яка обслуговує електричну мережу), можуть бути враховані в державному земельному кадастрі як одного об'єкта нерухомого майна (єдиного землекористування) з присвоєнням одного кадастрового номеру.
Мінімальний розмір земельної ділянки для встановлення опори повітряної лінії електропередачі напругою до 10 кВ включно (опори лінії зв'язку, яка обслуговує електричну мережу) визначається як площа контуру, рівного поперечному перерізу опори на рівні поверхні землі.
Мінімальний розмір земельної ділянки для встановлення опори повітряної лінії електропередачі напругою понад 10 кВ визначається як:
площа контура, віддаленого на 1 метр від контуру проекції опори на поверхню землі (для опор на відтяжках - включаючи відтяжки), - для земельних ділянок, що межують із земельними ділянками всіх категорій земель, крім призначених для встановлення опор з ригелями глибиною закладення не більше 0, 8 метра земельних ділянок, що межують із земельними ділянками сільськогосподарського призначення;
площа контура, віддаленого на 1,5 метра від контуру проекції опори на поверхню землі (для опор на відтяжках - включаючи відтяжки), - для призначених для встановлення опор з ригелями глибиною закладення не більше 0,8 метра земельних ділянок, що межують із земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
Мінімальні розміри відокремлених земельних ділянок для встановлення опори повітряної лінії електропередачі напругою 330 кВ і вище, в конструкції якої використовуються закріплюються в землі стійки (відтяжки), допускається визначати як площі контурів, віддалених на 1 метр від зовнішніх контурів кожної стійки (відтяжки) на рівні поверхні землі, - для земельних ділянок, що межують із земельними ділянками всіх категорій земель (крім земель сільськогосподарського призначення), і на 1,5 метра - для земельних ділянок, що межують із земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
Конкретні розміри земельних ділянок для встановлення опор повітряних ліній електропередачі (опор ліній зв'язку, що обслуговують електричні мережі) визначаються виходячи з необхідності закріплення опор в землі, розмірів і типів опор, несучої здатності грунтів і необхідності інженерного облаштування майданчика опори з метою забезпечення її стійкості і безпечної експлуатації .
Розміри земельних ділянок (частин земельних ділянок), які використовуються господарюючими суб'єктами в період проведення інженерних вишукувань при проектуванні повітряних ліній електропередачі (ліній зв'язку, що обслуговують електричні мережі), визначаються проектною документацією на проведення зазначених робіт.
Земельні ділянки (частини земельних ділянок), використовуються господарюючими суб'єктами в період будівництва, реконструкції, технічного переозброєння та ремонту повітряних ліній електропередачі, представляють собою смугу землі по всій довжині повітряної лінії електропередачі, ширина якої перевищує відстань між осями крайніх фаз на 2 метри з кожного боку .
Земельні ділянки (частини земельних ділянок), використовуються господарюючими суб'єктами при виробництві зазначених робіт щодо повітряних ліній електропередачі напругою 500, 750 і 1150 кВ з горизонтальним розташуванням фаз, представляють собою окремі смуги землі шириною 5 метрів для кожної фази.
Конкретні розміри земельних ділянок (частин земельних ділянок) для здійснення зазначених робіт визначаються відповідно до проектної документації з урахуванням прийнятої технології виробництва монтажних робіт, умов та методів будівництва.
Правовий режим земель зв'язку, радіомовлення, телебачення та інформатики визначається Земельним кодексом РФ (ст. 91 ЗК РФ), також низкою інших нормативних актів, наприклад Федеральним законом від 7 липня 2003 р. № 126-ФЗ "Про зв'язок", Правилами охорони ліній і споруд зв'язку Російської Федерації, затвердженими Постановою Уряду РФ від 9 червня 1995 р. № 578, та ін
До земель зв'язку (крім космічного зв'язку), радіомовлення, телебачення, інформатики належать землі, на яких розміщуються різні об'єкти зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, а саме: експлуатаційні підприємства зв'язку, на балансі яких знаходяться радіорелейні, повітряні, кабельні лінії зв'язку та відповідні смуги відчуження; кабельні, радіорелейні та повітряні лінії зв'язку і лінії радіофікації на трасах кабельних та повітряних ліній зв'язку та радіофікації і відповідні охоронні зони ліній зв'язку; підземні кабельні та повітряні лінії зв'язку та радіофікації і відповідні охоронні зони ліній зв'язку; наземні та підземні необслуговувані підсилювальні пункти на кабельних лініях зв'язку та відповідні охоронні зони; наземні споруди та інфраструктура супутникового зв'язку.
Слід зауважити, що відповідно до статті 27 ЗК РФ земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності і надані для потреб зв'язку, є обмежено обороноздатності. Це означає, що вони не надаються в приватну власність, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.
Згідно з п. 2 ст. 10 Федерального закону від 7 липня 2003 р. № 126-ФЗ "Про зв'язок" надання земельних ділянок організаціям зв'язку, порядок (режим) користування ними, в тому числі встановлення охоронних зон мереж зв'язку та споруд зв'язку і створення просік для розміщення мереж зв'язку, підстави , умови та порядок вилучення цих земельних ділянок встановлюються земельним законодавством РФ. Розміри таких земельних ділянок, у тому числі земельних ділянок, що надаються для встановлення охоронних зон і просік, визначаються відповідно до норм відведення земель для здійснення відповідних видів діяльності, містобудівної та проектної документації. Постановою Уряду РФ від 11 серпня 2003 р. № 486 також затверджено Правила визначення розмірів земельних ділянок для розміщення повітряних ліній електропередачі і опор ліній зв'язку, що обслуговують електричні мережі.
Земельні ділянки для потреб зв'язку можуть надаватися на різних умовах: у користування (постійне (безстрокове) або безоплатне термінове); в оренду; на праві обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут) для будівництва та експлуатації споруд зв'язку. Вибір умов надання земельних ділянок залежить від цілого ряду обставин, в тому числі категорії земель, місця розташування земельної ділянки, власності або інших прав на нього та ін
Список використаної літератури та джерел
Земельний кодекс Російської Федерації від 25.10.2001 № 136-ФЗ. СЗРФ від 29.10.2001, № 44, ст. 4147. У ред. від 13.05.2008 № 68-ФЗ і № 66-ФЗ. Російська газета від 16.05.2008 і 17.05.2008.
Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / / Відомості Верховної. 28 липня 1997 № 30. Ст. 3594.
Федеральний закон від 7 липня 2003 р. № 126-ФЗ "Про зв'язок" / / Відомості Верховної 2003 N 28, ст. 2895. У ред. від 29.04.2008. Російська газета від 07.05.2008.
Федеральний закон від 25 жовтня 2001 р. № 137-ФЗ "Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації". СЗРФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4148.
Федеральний закон від 21 грудня 2001 р. № 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна". СЗРФ, 28.01.2002, № 4, ст. 251.
Правила охорони ліній і споруд зв'язку Російської Федерації, затвердженими Постановою Уряду РФ від 9 червня 1995 р. № 578.
Правила визначення розмірів земельних ділянок для розміщення повітряних ліній електропередачі і опор ліній зв'язку, що обслуговують електричні мережі Російської Федерації, затвердженими Постановою Уряду РФ від 11 серпня 2003 р. № 486. СЗ РФ. 2003. № 33. Ст. 3276.
Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 березня 2005 р. № 11 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства" / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2005. № 5.
Грудцине Л.Ю. Козлова М.М. Земля: довідник власника і орендатора. ЗАТ Юстіцінформ. 2007. С. 43.
Земельне право: Учеб. / Відп. ред. Г.Є. Бистров, Р.К. Гусєв. М.: Проспект, 2006. С. 121.
Земельне право: Учеб. / Відп. ред. Г.Є. Бистров, Р.К. Гусєв. М.: Проспект, 2006. С. 124.
Мінаєва О., Тішендорф Ф. Придбання земельної ділянки під будівлею в м. Москві / / Корпоративний юрист. Листопада 2006 р. № 11.
Постатейний коментар до Земельного кодексу Російської Федерації / Під ред. Е.А. Сухова. Вид. ГроссМедіа, РОСБУХ. 2008. С. 218.
Спори, пов'язані з приватизацією земельних ділянок / / Журнал "Арбітражна практика". 2005. Липень. № 7 (52).